14-08-2020 08:29 - Interview de James Clayton (PCA) & JD Diabira (CEO) de Westbridge Mortgage REIT (Canada)

Interview de James Clayton (PCA) & JD Diabira (CEO) de Westbridge Mortgage REIT (Canada)

Cridem : Pouvez-vous nous présenter en quelques mots votre parcours ?

Westbridge est une petite institution financière Canadienne, spécialisée dans le crédit immobilier, et le financement de la construction en particulier. Elle existe depuis Octobre 2004, comme filiale interne de Riskmont Institutionnal Loans Trading, une vieille firme de titrisation et de trading de créances hypothécaires.

Riskmont a été cédée à des intérêts Américains, et nous avons procédé en 2014 à l’externalisation de Westbridge, à Ottawa d’abord avant de relocaliser à Calgary, dans l’Ouest Canadien. James Clayton et moi en sommes les actionnaires principaux et dirigeants principaux, et nous avons opéré un pivot depuis 2017 en recentrant nos activités et notre trentaine d’années d’expérience bancaire graduellement sur l’Afrique, qui désormais compte pour 93% de nos activités.

En plus de Riskmont et Westbridge, nous avons fondé et géré des banques comme Bridgewater Bank (en Alberta) et CFF Bank, qui ont été revendues à des groupes de grands renoms.

Cridem : Vous êtes les principaux dirigeants de Westbridge Mortgage REIT, quelles sont ses principales activités et pourquoi avoir choisi d’investir en Afrique en commençant d’abord la Cote d’Ivoire (avec l’acquisition de la Banque de l’Habitat de Côte d’Ivoire (BHCI) en 2017, et maintenant des acquisitions en Mauritanie et au Rwanda où vous êtes en phase d’installer la Holding Afrique de votre groupe ?

Westbridge est ce qu’on appelle un « specialty lender », une institution financière focalisée presque exclusivement sur un cœur de métier précis, l’immobilier, dans notre cas. C’est ce que nous avons fait des décennies durant, et c’est justement cette spécialisation pointue que nous « exportons » dans certaines parties de l’Afrique où il y a un manque cruel d’institutions spécialisées.

L’acquisition de la BHCI en Côte d’Ivoire, survenue en Aout 2017, répondait à cet objectif. Lorsqu’on est un « monoline » spécialisé, il est crucial d’avoir de l’échelle dans nos opérations dès le départ, et c’est ce qui explique notre intérêt pour le marché commun qu’est l’UEMOA. La Côte d’Ivoire est le poumon de ce marché, donc commencer par ce pays était justement une des meilleures façons d’arriver à une masse critique dans la production.

Cridem : Quelles appréciations avez-vous de ces premiers mois d’activités depuis la reprise de la BHCI ? Les choses évoluent-elles dans le bon sens ?

Avec la BHCI, on n’est loin des premiers mois. Le deal a été scellé en Aout 2017 et on a opéré un exit à la fin 2019, donc deux ans et demi. Pour une petite firme Canadienne qui n’a jamais investi en Afrique, l’acquisition de la BHCI a été un vrai baptême de feu pour nous…..Un condensé de ce qu’un investisseur étranger peut s’attendre à vivre en Afrique. Un marché porteur, de solides rendements, un extraordinaire potentiel, mais aussi toutes les difficultés d’opérer dans un pays d’Afrique francophone.

C’est un « turnaround story » qui n’a pas été achevé, mais qui a donné de beaux résultats de départ. Une banque d’état sous-capitalisée une décennie durant, un personnel travailleur mais démoralisée et sous-payé, croissance négative, et un bilan grevé par une masse de créances douteuses et litigieuses. Deux ans plus tard, une première recapitalisation a remis la banque à niveau, d’un point de vue règlementaire, le personnel est passé de 174 à 280 employés, la hausse salariale moyenne de 28.8%, et une croissance de l’encours de plus de 30%....... pour le reste, wait and see…..

Cridem : D’une manière générale, le financement de l’immobilier demeure une problématique cruciale en Afrique, en Mauritanie et en Côte d’Ivoire notamment ? Selon vous, quelles sont les contraintes majeures ? Est-ce le manque de capitaux ou l’absence de projets bancables ?

Paradoxalement ce n’est ni un manque de capitaux, ni un manque de projets bancables qui pose problème pour ce qui est du financement de l’immobilier dans la plupart des pays du continent. De Durban, à Kigali, à Ndjamena, Abidjan ou Nouakchott, il y a un nombre croissant d’investisseurs locaux et étrangers qui ne demandent qu’a financer de solides projets portés par des promoteurs expérimentés et crédibles. Et vous avez de plus en plus de promoteurs qui reviennent sur le continent riche d’expérience en immobilier Nord-américain, Asiatique ou Européen.

Le vrai gros obstacle demeure la corruption et le manque de sécurité au niveau des sûretés et garanties. Dans la majorité de ces pays, le risque d’expropriation est considérablement plus élevé que le risque de crédit réel. Tant que dans ces pays un Général, un ministre ou puissant bureaucrate peut à n’importe quel moment s’approprier un bien immobilier (ou mobilier) qui ne lui appartient pas, vous devez vous attendre à ce que les acteurs de l’immobilier soient réticents à investir, et les banques encore plus frileuses à entrer dans le secteur avec conviction. Le respect de la propriété individuelle est un élément de base du fonctionnement d’une économie normale, et c’est pour le moment un des grands freins pour ce qui est du développement immobilier dans nombre de pays du continent.

Cridem : Le monde est aujourd’hui impacté par la Covid19, ne pensez-vous pas que cette pandémie aura de graves conséquences sur le secteur du financement de l’immobilier en Afrique ?

Covid19 va causer un frein dans les investissements de façon générale, en Afrique et ailleurs. Il va probablement en résulter un ralentissement économique généralisé. Les valeurs immobilières ne sont pas les mêmes dans un environnement de croissance de PIB à 6 ou 8% comparé à un environnement de moins de 2% de croissance de PIB.

Les valorisations d’actifs immobiliers vont donc en souffrir, mais il demeurera toujours certaines niches qui vont offrir des opportunités de rendement supérieur à risque modéré. Vous prenez l’immobilier locatif de moyen ou haut standing dans une ville comme Kigali, l’immobilier dit « industriel » (logistique, transports) autour de la ligne de chemin fer Mombasa-Nairobi ou encore l’hôtellerie autour de ville moyenne comme Saint-Louis au Sénégal ou un important projet de développement gazier offshore démarre, projet qui va aussi affecter la Mauritanie voisine, pour ce qui est d’immobilier d’entreposage par exemple. Ce sont de notre perspective des segments et des opportunités porteurs même dans un contexte de faible croissance économique.

Cridem : Quelles sont les perspectives africaines de Westbridge ? Avez-vous d’autres projets sur le continent ?

En Afrique, Westbridge est un acteur dans l’acquisition d’actifs ou d’institutions en difficultés (distressed asset acquisition). C’est le mode opératoire derrière notre stratégie Afrique. Nous sommes ouverts aux opportunités là où le ratio risque-rendement nous parait raisonnablement en phase avec nos paramètres d’acquisition et d’opérations. Et le ralentissement économique que nous entrevoyons va ressortir de plus en plus d’opportunités pour lesquelles nous nous préparons.

Comme vous l’avez remarqué plus haut, nous installons la holding Afrique de nos opérations à Kigali, Rwanda. La plus récente de nos acquisitions c’est la NBM, une banque de 200 employés et 27 agences en Mauritanie, et nous pensons justement que cela nous met en pole position pour le développement de gaz offshore que va connaitre ce pays à partir de 2022 et qui va attirer nombre de firmes Canadiennes spécialisées dans le domaine.

Propos recueillis par Babacar BAYE NDIAYE

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